El despojo inmobiliario en la Ciudad de México
Panorama actual, marco normativo y estrategias de defensa patrimonial.
En síntesis
- La prevención registral y notarial es la primera línea de defensa: El monitoreo constante de asientos registrales y el blindaje previo de inmuebles desocupados reducen sustancialmente la vulnerabilidad frente a actos fraudulentos.
- La respuesta eficaz puede requerir vías penal y civil coordinadas: La persecución penal contra redes organizadas debe complementarse con acciones civiles sumarias e interdictos para una restitución integral de la posesión.
- La protección debe activarse con rapidez ante cualquier ocupación irregular: La oportunidad en la presentación de la querella y la solicitud de medidas cautelares de aseguramiento ministerial evita la consolidación de ocupaciones ilícitas.
I. Planteamiento del problema
El despojo de inmuebles se ha consolidado como uno de los delitos patrimoniales de mayor incidencia en la Ciudad de México. Conforme a cifras del Secretariado Ejecutivo del Sistema Nacional de Seguridad Pública (SESNSP), de enero de 2025 a junio de 2026 la capital acumuló 5,763 carpetas de investigación por este delito, lo que en conjunto con el Estado de México representa el 31.1% de los casos registrados a nivel nacional.
La Fiscalía General de Justicia de la Ciudad de México (FGJCDMX) reportó, además, 1,978 carpetas abiertas solo en el primer semestre de 2026, un incremento del 4% frente al mismo periodo de 2025, con un promedio histórico de entre 9 y 10 denuncias diarias en la última década.
Las alcaldías Cuauhtémoc, Benito Juárez, Iztapalapa, Gustavo A. Madero y Venustiano Carranza concentran el mayor número de denuncias, con casos documentados de redes delictivas organizadas —como la identificada en la colonia Del Valle desde 2023— que operan mediante violencia física, documentación apócrifa y suplantación de identidad para desposeer a propietarios, incluyendo adultos mayores y personas en situación de vulnerabilidad.
II. Marco jurídico aplicable
El artículo 237 del Código Penal para el Distrito Federal tipifica el despojo como la conducta de quien, por propia autoridad, mediante violencia física o moral, engaño, simulación de actos jurídicos, suplantación de identidad u ocupación furtiva, se apodere de un inmueble ajeno, haga uso de él o de un derecho real que no le corresponda, o impida su disfrute material.
«La reforma penal de noviembre de 2025 amplió el catálogo de modalidades típicas al incorporar expresamente la simulación de actos jurídicos y la suplantación de identidad, endureciendo las penas hasta 22 años de prisión ante la presencia de agravantes específicas.»
La reforma aprobada por el Congreso de la Ciudad de México en noviembre de 2025 —impulsada por la Jefatura de Gobierno— endureció sustancialmente el régimen sancionador: la pena base pasó a de 6 a 11 años de prisión y de 200 a 1,000 UMA; en presencia de agravantes (víctima adulta mayor, mujer embarazada, persona indígena, con discapacidad o menor de edad; inmuebles en suelo de conservación o con valor patrimonial) la pena puede alcanzar hasta 22 años de prisión y sanciones de hasta 4,000 UMA.
Se equiparó también al despojo la permanencia en el inmueble pese a requerimiento de autoridad competente, y se sancionó de forma agravada la reiteración delictiva. La reforma modificó, en paralelo, el Código Civil, la Ley Registral y la Ley del Notariado para el Distrito Federal, con el fin de dificultar la inscripción y protocolización de actos fraudulentos.
III. Respuesta institucional
El Gobierno capitalino presentó la «Estrategia contra el Despojo de Inmuebles para la Defensa del Patrimonio de las Familias», que incluyó la creación de la Unidad Operativa Especializada contra el Despojo, adscrita a la Secretaría de Gobierno.
La FGJCDMX, a cargo de la fiscal Bertha Alcalde Luján, reportó el aseguramiento de 265 inmuebles despojados, con 196 restituidos a sus propietarios y 94 personas detenidas en flagrancia. No obstante, especialistas en la materia señalan que la tasa de resolución efectiva permanece baja frente al volumen de denuncias, lo que evidencia rezago en la capacidad de respuesta procesal.
IV. Vías de defensa para el propietario afectado
Frente a la consumación o inminencia de un despojo, la defensa jurídica efectiva requiere la articulación oportuna de las siguientes acciones e instrumentos procesales:
- Querella penal ante la Fiscalía Territorial o la Unidad Especializada contra el Despojo: Presentación formal de la denuncia acompañada de la acreditación documental fehaciente de la propiedad o posesión originaria (escrituras públicas, boletas prediales y constancias de folio real).
- Interdicto de recuperar la posesión (vía civil sumaria): Procedimiento civil procedente cuando el conflicto se suscite entre particulares y no medie una flagrancia penal que posibilite la intervención ministerial inmediata.
- Medidas cautelares y restitución anticipada: Solicitud fundada de aseguramiento precautorio del inmueble durante la integración de la carpeta de investigación para salvaguardar el bien y evitar actos de disposición posterior.
- Amparo indirecto contra actos u omisiones de autoridad: Promoción de juicio de garantías cuando dependencias o autoridades convaliden, toleren o retarden injustificadamente la atención ante ocupaciones irregulares, vulnerando el debido proceso y el derecho de propiedad.
- Verificación registral y notarial previa: Activación preventiva de alertas inmobiliarias en el Registro Público de la Propiedad y auditoría notarial antes de cualquier operación para neutralizar riesgos de suplantación o simulación de escrituras.
V. Conclusión
El fenómeno del despojo en la Ciudad de México combina componentes de criminalidad organizada, litigio civil entre particulares y fallas estructurales en el sistema registral. El endurecimiento penal de noviembre de 2025 amplía las herramientas de persecución del delito, pero la defensa patrimonial efectiva exige actuación preventiva —verificación registral, vigilancia de inmuebles desocupados, denuncia oportuna— combinada con el ejercicio simultáneo de las vías penal y civil disponibles.